Entenda por que contrato ou escritura sem registro pode deixar seu imóvel irregular e conheça as principais formas de regularização, como adjudicação compulsória, usucapião e inventário.
Comprar um imóvel, pagar integralmente o preço e receber as chaves nem sempre significa, juridicamente, tornar-se proprietário.
Essa afirmação pode causar surpresa, mas decorre de uma das regras mais importantes do Direito Imobiliário brasileiro: a propriedade imobiliária adquirida por negócio entre vivos somente é transferida com o registro do título no Cartório de Registro de Imóveis competente.
É daí que surge a conhecida expressão:
“Quem não registra, não é dono.”
Na prática, milhares de imóveis permanecem durante anos em situação irregular. São contratos particulares de compra e venda, os chamados “contratos de gaveta”, escrituras nunca registradas, imóveis ainda em nome de pessoas falecidas, construções não averbadas, loteamentos irregulares e inúmeras outras situações.
O problema é que aquilo que aparentemente constitui apenas uma pendência documental pode representar um risco jurídico relevante para o patrimônio.
Escritura, contrato, posse e registro não são a mesma coisa
Uma das confusões mais comuns ocorre entre posse, contrato, escritura e propriedade.
Imagine a seguinte situação: uma pessoa compra um imóvel, paga todo o preço, recebe as chaves e passa a morar nele. Apesar disso, a matrícula continua em nome do vendedor.
Nesse caso, embora o comprador possa ter adquirido direitos decorrentes do contrato e exercido a posse do imóvel, a transferência da propriedade decorrente daquele negócio ainda não foi concluída no Registro de Imóveis.
O artigo 1.245 do Código Civil estabelece que a propriedade imobiliária é transferida entre vivos mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis.
O § 1º do mesmo artigo complementa a regra: enquanto o título não for registrado, o alienante continua sendo considerado proprietário do imóvel.
O artigo 1.227 do Código Civil segue a mesma lógica ao estabelecer, ressalvadas as hipóteses previstas no próprio Código, que os direitos reais sobre imóveis constituídos ou transmitidos por atos entre vivos são adquiridos com o respectivo registro.
Portanto, assinar um contrato ou mesmo lavrar uma escritura pública não deve ser confundido com registrar a aquisição.
A escritura, quando exigida, é o título. O registro desse título na matrícula é o ato que, na aquisição derivada entre vivos, efetivamente transfere a propriedade.
Afinal, o que é a matrícula do imóvel?
A matrícula pode ser compreendida como o histórico jurídico individualizado do imóvel perante o Registro de Imóveis.
Nela constam informações relevantes sobre o bem e os atos levados ao registro ou à averbação, como titularidade, transmissões, hipotecas, alienação fiduciária, penhoras, indisponibilidades, usufrutos, construções e outros acontecimentos juridicamente relevantes.
Por isso, antes de comprar um imóvel, não basta analisar quem está na posse ou quem apresenta um contrato particular.
É fundamental verificar o que consta na matrícula atualizada.
Quais são os riscos de comprar um imóvel e não registrar?
A ausência de registro pode gerar consequências muito mais graves do que uma simples dificuldade burocrática.
Entre os principais riscos estão:
O imóvel continuar formalmente em nome do vendedor. Enquanto não houver o registro da transferência, a matrícula continuará indicando outra pessoa como titular.
Surgirem conflitos com terceiros. A falta de publicidade registral pode dificultar a proteção do adquirente diante de negócios ou direitos posteriormente constituídos envolvendo o imóvel.
Existirem ônus ou restrições sobre o bem. Penhoras, hipotecas, indisponibilidades e outros gravames precisam ser analisados conforme a situação concreta e a matrícula imobiliária.
Dificuldades para vender ou financiar o imóvel. A irregularidade documental costuma afastar instituições financeiras e compradores que dependam de financiamento imobiliário.
Problemas sucessórios. Se o vendedor constante da matrícula falecer antes da regularização, a solução pode envolver herdeiros, inventário e procedimentos adicionais.
Dificuldades na utilização econômica do patrimônio. Um imóvel documentalmente irregular pode ter sua circulação econômica limitada e exigir regularização antes de determinadas operações.
Por isso, deixar a regularização “para depois” pode transformar uma questão relativamente simples em um problema jurídico muito mais complexo.
Tenho escritura, mas não registrei. O imóvel já é meu?
Essa é uma das dúvidas mais frequentes no Direito Imobiliário.
Se estivermos diante de uma aquisição derivada por negócio jurídico entre vivos, a escritura pública, isoladamente, não transfere a propriedade.
É necessário levá-la ao Registro de Imóveis competente e promover o respectivo registro na matrícula.
O Código Civil é claro ao estabelecer que, enquanto o título translativo não for registrado, o alienante continua sendo havido como dono.
Por isso, depois da lavratura da escritura, é indispensável verificar se o título efetivamente ingressou no Registro de Imóveis e se a aquisição foi registrada.
E quem possui apenas contrato de compra e venda?
A inexistência de escritura ou de registro não significa automaticamente que o comprador perdeu todos os seus direitos.
Dependendo das circunstâncias, existem diferentes instrumentos jurídicos capazes de solucionar a irregularidade.
A análise deve considerar, entre outros aspectos:
o tipo de contrato celebrado;
a quitação ou não do preço;
a identificação do proprietário registral;
a disponibilidade e localização do vendedor;
a existência de sucessores;
o tempo e as características da posse;
a existência de ônus na matrícula;
a origem da aquisição;
a regularidade urbanística e registral do imóvel.
A partir desse diagnóstico, podem surgir diferentes caminhos.
Como regularizar um imóvel?
Não existe um único procedimento aplicável a todos os imóveis irregulares. A regularização correta depende da origem do problema.
1. Escritura pública e registro
Quando existe negócio válido e as partes estão disponíveis para formalizá-lo, pode ser possível lavrar a escritura pública, quando exigida, recolher os tributos correspondentes e registrar o título na matrícula.
2. Adjudicação compulsória
Quando o comprador cumpriu suas obrigações, mas não consegue obter do vendedor a formalização necessária para a transferência, a adjudicação compulsória pode constituir uma solução.
A medida pode ser analisada tanto pela via judicial quanto, presentes os requisitos legais, pela via extrajudicial.
É importante destacar que a jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça reconhece que o direito à adjudicação compulsória não depende do prévio registro do compromisso de compra e venda, embora o registro seja relevante para a produção de determinados efeitos perante terceiros.
3. Usucapião
Quando existe posse qualificada exercida durante o período exigido pela legislação e estão presentes os demais requisitos da modalidade aplicável, a usucapião pode ser utilizada para reconhecimento da propriedade.
Ela pode ocorrer judicialmente ou, quando preenchidos os pressupostos legais e registrais, extrajudicialmente perante o Registro de Imóveis.
Cada modalidade de usucapião possui requisitos próprios. Por isso, tempo de posse, natureza da ocupação, existência de justo título, boa-fé, finalidade do imóvel e demais circunstâncias precisam ser examinados individualmente.
4. Inventário e regularização sucessória
Também é muito comum encontrar imóveis que permanecem registrados em nome de pessoas falecidas.
Nessas situações, pode ser necessário promover inventário, partilha, registro do formal de partilha ou da escritura pública correspondente e, posteriormente, eventuais transmissões subsequentes.
5. Retificação e averbações
Em outros casos, o problema não está propriamente na titularidade, mas na descrição ou situação registral do imóvel.
Diferenças de área, confrontações incorretas, alterações de numeração, construções não averbadas, demolições e mudanças cadastrais são exemplos de situações que podem demandar retificação ou averbação.
6. Regularização fundiária urbana — REURB
Determinados núcleos urbanos informais podem ser objeto de Regularização Fundiária Urbana — REURB, nos termos da Lei nº 13.465/2017.
A REURB possui instrumentos próprios e não se confunde com a regularização individual de uma simples compra e venda não registrada. Por isso, é necessário identificar previamente a natureza da irregularidade.
A usucapião extrajudicial pode ser uma alternativa?
Sim.
A legislação brasileira permite, preenchidos os requisitos, o reconhecimento extrajudicial da usucapião diretamente perante o Registro de Imóveis, sem necessidade de uma ação judicial tradicional.
O procedimento exige análise técnica da documentação, da modalidade de usucapião pretendida e dos requisitos da posse, além do cumprimento das exigências legais e das normas da Corregedoria Nacional de Justiça aplicáveis aos serviços extrajudiciais.
A escolha entre a via judicial e extrajudicial deve ser feita após o exame concreto do caso.
Regularização imobiliária começa pelo diagnóstico, não pelo procedimento
Um erro frequente é procurar diretamente uma “ação de usucapião” ou uma “adjudicação compulsória” antes de descobrir exatamente qual é o problema jurídico do imóvel.
O primeiro passo deve ser outro: realizar um diagnóstico documental e registral.
Em regra, é importante analisar a matrícula atualizada, os contratos existentes, escrituras, comprovantes de pagamento, documentos dos antigos proprietários, situação sucessória, certidões pertinentes, cadastro municipal e, conforme o caso, documentos técnicos do imóvel.
Somente depois dessa análise é possível determinar qual instrumento jurídico oferece o caminho mais adequado, seguro e economicamente racional.
Conclusão
A expressão “quem não registra, não é dono” resume uma regra essencial do sistema imobiliário brasileiro, mas a questão é mais ampla do que simplesmente levar um documento ao cartório.
Regularizar um imóvel significa fazer com que sua realidade jurídica, registral, documental e, quando necessário, urbanística corresponda à situação existente de fato.
Um contrato não registrado, uma escritura esquecida na gaveta, um imóvel ainda registrado em nome de pessoa falecida ou uma construção sem averbação podem permanecer aparentemente sem causar problemas durante anos.
Normalmente, a irregularidade aparece justamente quando o proprietário mais precisa do patrimônio: na venda, no financiamento, no inventário, na constituição de garantia ou diante de um conflito.
Por isso, a regularização imobiliária deve ser tratada como medida de proteção patrimonial e segurança jurídica.
Se você possui um imóvel adquirido por contrato particular, escritura não registrada, imóvel de herança ainda não regularizado ou qualquer outra pendência documental, o primeiro passo é identificar juridicamente a origem da irregularidade.
A Nelo Advocacia atua em Direito Imobiliário e regularização de imóveis, incluindo análise registral, adjudicação compulsória, usucapião judicial e extrajudicial, inventários e demais procedimentos relacionados à regularização da propriedade.
Cada imóvel possui uma história registral própria. Por isso, a solução adequada depende da análise individual da documentação e das circunstâncias do caso.
Este conteúdo possui caráter exclusivamente informativo e não substitui consulta jurídica individualizada.
