No Direito Imobiliário, a deterioração natural do imóvel, também denominada desgaste natural pelo uso normal da coisa (desgaste ordinário ou desgaste decorrente do tempo), não pode ser imputada ao locatário como obrigação de indenizar ou restaurar o imóvel ao estado de novo.
A matéria decorre da interpretação conjunta da Lei do Inquilinato, do Código Civil e dos princípios da boa-fé objetiva e do equilíbrio contratual.
1. Conceito jurídico
A deterioração natural consiste na perda gradual das condições originais do imóvel em razão:
- da ação do tempo;
- do envelhecimento dos materiais;
- do uso normal e regular do imóvel;
- da exposição a fatores climáticos;
- da vida útil dos componentes da construção.
Exemplos comuns:
- desbotamento de pintura pelo tempo;
- desgaste natural de pisos;
- escurecimento de rejuntes;
- envelhecimento de torneiras e registros;
- desgaste de fechaduras;
- perda de eficiência de equipamentos pelo decurso dos anos;
- pequenas fissuras decorrentes da acomodação estrutural.
Nessas hipóteses não há culpa do locatário.
2. Responsabilidade do locatário segundo a Lei do Inquilinato
O art. 23 da Lei nº 8.245/91 estabelece que o locatário deve:
“restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal.”
Trata-se da principal regra jurídica sobre o tema. A própria lei exclui expressamente da responsabilidade do locatário os danos provenientes do uso regular do imóvel.
Consequência prática
O locador não pode exigir do locatário:
- substituição de materiais que atingiram o fim de sua vida útil;
- reforma para deixar o imóvel “como novo”;
- troca de itens desgastados pelo tempo;
- indenização por deteriorações ordinárias.
Pode exigir apenas:
- reparação de danos causados por culpa do locatário;
- conserto de avarias decorrentes de mau uso;
- recomposição de alterações indevidas realizadas no imóvel.
3. Diferença entre deterioração natural e dano indenizável
Deterioração natural (não gera indenização)
Exemplos:
✓ pintura desbotada após vários anos;
✓ piso laminado com desgaste normal de circulação;
✓ ferragens envelhecidas;
✓ pequenas marcas decorrentes do uso cotidiano;
✓ perda da vida útil de equipamentos antigos.
Dano causado pelo locatário (gera indenização)
Exemplos:
✗ portas quebradas;
✗ vidros danificados;
✗ infiltração causada por negligência;
✗ paredes destruídas ou perfuradas excessivamente;
✗ pisos queimados ou quebrados;
✗ instalações elétricas alteradas sem autorização.
Nesses casos aplica-se a responsabilidade contratual pelo inadimplemento da obrigação de conservação do imóvel.
4. Ônus da prova
Em eventual ação judicial, cabe ao locador demonstrar:
- o estado do imóvel na entrega;
- o estado do imóvel na devolução;
- que o dano ultrapassa o desgaste natural.
Por isso o laudo de vistoria inicial e final possui relevância fundamental.
Sem vistoria adequada, a jurisprudência frequentemente afasta pedidos indenizatórios por ausência de prova do efetivo dano.
5. Jurisprudência predominante do STJ
O entendimento consolidado dos tribunais é que:
o locatário responde apenas pelos danos decorrentes de uso anormal ou culposo do imóvel, não pelas deteriorações inerentes ao decurso do tempo e ao uso ordinário da coisa locada.
A interpretação decorre diretamente do art. 23, III, da Lei do Inquilinato, em consonância com a boa-fé objetiva e a vedação ao enriquecimento sem causa.
6. A questão da pintura ao final da locação
Este é um dos temas mais litigiosos.
É comum cláusula contratual exigindo a devolução do imóvel com pintura nova.
Todavia, a jurisprudência majoritária entende que:
- a cláusula é válida quando houver deterioração efetiva da pintura;
- não é válida para obrigar o locatário a entregar pintura nova apenas porque o contrato terminou;
- deve existir demonstração de desgaste superior ao uso normal.
Exemplo:
Se o imóvel permaneceu locado por 5 anos, é natural que a pintura apresente envelhecimento. Exigir pintura integral nova sem demonstração de dano extraordinário pode configurar transferência indevida ao locatário de obrigação de manutenção que pertence ao proprietário.
7. Responsabilidade do locador
A Lei do Inquilinato também impõe deveres ao locador.
Compete ao proprietário:
- realizar reparos estruturais;
- corrigir vícios anteriores à locação;
- manter a habitabilidade do imóvel;
- substituir elementos atingidos pelo fim da vida útil.
A obrigação decorre do dever de entregar e manter a coisa em condições de uso durante a locação.
Conclusão jurídica
A deterioração natural do imóvel é consequência inevitável do tempo e do uso regular da coisa locada. Nos termos do art. 23, III, da Lei nº 8.245/91, o locatário não responde pelas deteriorações decorrentes do uso normal do imóvel, respondendo apenas por danos extraordinários decorrentes de culpa, negligência, imprudência ou utilização inadequada. A distinção entre desgaste natural e dano indenizável deve ser demonstrada por meio de vistorias, fotografias, perícias e demais elementos probatórios, observando-se os princípios da boa-fé objetiva, da função social do contrato e da vedação ao enriquecimento sem causa.
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Obs. Este artigo foi escrito por um advogado especialista em direito imobiliário. As informações aqui contidas não constituem consulta jurídica e não devem ser interpretadas como tal. Para obter orientação específica sobre o seu caso, consulte um advogado.