STJ decide: pagar o aluguel sempre atrasado pode levar ao despejo
Inquilino que paga o aluguel, mas faz dos atrasos uma prática recorrente, pode enfrentar a rescisão do contrato e o despejo. Entenda a recente decisão do Superior Tribunal de Justiça.
Muitas pessoas acreditam que, enquanto o aluguel for pago — ainda que com atraso —, o contrato de locação estará protegido e o proprietário não poderá pedir o despejo.
Uma recente decisão do Superior Tribunal de Justiça (STJ) demonstra que a situação não é tão simples.
A Terceira Turma do STJ decidiu, por unanimidade, que o pagamento da dívida que inicialmente motivou uma ação de despejo não impede a rescisão do contrato quando o inquilino continua atrasando reiteradamente os aluguéis durante o processo.
A decisão foi proferida no Recurso Especial nº 2.225.450/DF, sob relatoria da Ministra Nancy Andrighi.
O que aconteceu no caso?
O proprietário ingressou com ação de despejo por falta de pagamento.
O inquilino quitou os débitos que haviam dado origem ao processo antes mesmo de ser citado. À primeira vista, portanto, o problema estaria resolvido.
Porém, durante a tramitação da ação, o locatário continuou pagando os novos aluguéis com atraso.
Ou seja: a dívida antiga foi paga, mas a falta de pontualidade continuou.
Para o STJ, essa conduta demonstrou que não houve uma verdadeira regularização da situação.
Pagar atrasado todos os meses não é o mesmo que pagar em dia
O pagamento do aluguel no prazo estabelecido é uma das principais obrigações do inquilino.
Por exemplo:
Se o contrato estabelece que o aluguel vence todo dia 10, mas o locatário habitualmente paga no dia 20, 25 ou somente depois de ser cobrado, existe descumprimento da obrigação contratual, ainda que posteriormente o valor seja quitado.
No caso analisado, o STJ considerou especialmente relevante o fato de os atrasos terem continuado durante a própria ação de despejo.
Segundo a Ministra Nancy Andrighi, essa conduta caracteriza inadimplência constante e pode autorizar a rescisão do contrato e o despejo.
E se o inquilino pagar tudo o que deve?
A Lei do Inquilinato permite, em determinadas situações, que o locatário evite a rescisão pagando integralmente a dívida. É o que juridicamente se conhece como “purga da mora”.
Esse mecanismo existe para permitir que o inquilino regularize sua situação.
O STJ, entretanto, deixou claro que essa proteção não deve ser utilizada como forma de permitir o descumprimento contínuo das obrigações do contrato.
Em outras palavras:
não basta quitar uma dívida antiga e continuar atrasando os aluguéis seguintes.
No julgamento, o Tribunal entendeu que a purga da mora deve proteger o locatário de boa-fé que efetivamente regulariza sua situação, e não transformar-se em mecanismo que obrigue o proprietário a recorrer repetidamente à Justiça para receber aquilo que deveria ser pago pontualmente.
Todo atraso no aluguel autoriza o despejo?
Não.
Esse é um ponto importante.
A decisão do STJ não significa que um atraso isolado de poucos dias necessariamente permitirá a rescisão do contrato.
O caso analisado envolveu uma situação específica: havia uma ação de despejo em andamento, a dívida inicial foi quitada, mas os atrasos continuaram reiteradamente durante o processo.
Portanto, cada situação deve ser analisada considerando o contrato, o histórico dos pagamentos, as notificações realizadas, a existência de débitos e as demais circunstâncias da locação.
O que essa decisão muda para proprietários e inquilinos?
Para o proprietário, a decisão reforça a importância de documentar adequadamente os atrasos: datas de vencimento, datas efetivas dos pagamentos, cobranças, notificações e demais comunicações realizadas com o locatário.
Um histórico organizado pode ser fundamental para demonstrar que não se trata de um atraso eventual, mas de uma conduta reiterada.
Para o inquilino, a decisão serve de alerta: pagar o aluguel posteriormente não significa necessariamente que os atrasos frequentes sejam juridicamente irrelevantes.
O contrato deve ser cumprido não apenas quanto ao valor, mas também quanto aos prazos estabelecidos.
Atrasos recorrentes? Documente antes de tomar uma decisão
Quando os atrasos se tornam frequentes, é recomendável analisar o contrato e o histórico da locação antes de adotar qualquer medida.
Dependendo das circunstâncias, podem ser cabíveis medidas como notificação extrajudicial, cobrança, negociação, rescisão contratual ou ação de despejo.
A documentação adequada da relação locatícia também pode fazer grande diferença caso o problema precise ser levado ao Judiciário.
Nelo Advocacia – Direito Imobiliário e Locações
Atuação em contratos de locação, análise preventiva, notificações extrajudiciais, cobrança, rescisão contratual e ações de despejo.
Referência: STJ – REsp nº 2.225.450/DF – Terceira Turma – Rel. Min. Nancy Andrighi.
Fonte: Superior Tribunal de Justiça – “Pagamento da dívida que motivou ação de despejo não impede rescisão por atrasos durante o processo”, publicada em 19/06/2026.